Algo profundamente incomum aconteceu no mercado imobiliário dos EUA nos últimos dois anos, à medida que as taxas hipotecárias subiram para cerca de 7%.
Taxas mais altas não são historicamente significativas. O problema é que a família americana média com hipoteca está sujeita a uma taxa fixa três pontos percentuais mais baixa.
A lacuna aberta entre estas duas linhas criou um efeito de aprisionamento a nível nacional – paralisando as pessoas nas suas casas quando tentam sair – numa escala não vista há décadas. Para os proprietários que não querem se mudar tão cedo, os pagamentos mais baixos que receberam durante a pandemia irão beneficiá-los nos próximos anos. Mas para muitos, essas taxas tornam-se um problema, perturbando tanto as decisões relativas à habitação como o mercado imobiliário em geral.
Na verdade, passo Nova pesquisa Segundo economistas da Agência Federal de Financiamento da Habitação, este efeito de bloqueio resultará em menos 1,3 milhões de vendas de casas nos EUA entre a primavera de 2022 e o final de 2023. Este é um número alarmante em uma nação. Em tempos normais, cerca de cinco milhões de casas são vendidas anualmente – a maioria delas a pessoas que já as possuem.
Estas famílias encarceradas não se mudaram em busca de melhores empregos ou salários mais elevados e não conseguiram reduzir o seu tamanho ou adquirir mais espaço. Eles não abrem casas para compradores de primeira viagem. Isso elevou o preço e elevou o mercado.
Outra forma de dizer quão invulgar é esta dinâmica: entre 1998 e 2020, mais de 40% dos detentores de hipotecas nos EUA nunca tiveram taxas de fidelização mais de um ponto percentual acima das condições de mercado. No final de 2023, cerca de 70 por cento dos titulares de hipotecas tinham taxas superiores a esta, conforme mostra o gráfico abaixo. Três Pontos percentuais a menos do que o mercado lhes ofereceria se tentassem obter um novo empréstimo.
Apesar de todas as histórias que este filme conta, a maior que capta é a estagnação do mercado imobiliário, que pode alimentar o desespero económico mais amplo.
Para mostrar como chegámos aqui, consideremos a distribuição das taxas detidas por todos os proprietários americanos com hipotecas de taxa fixa.
No final da década de 1990 e início da década de 2000, início do período abrangido pela análise FHFA, a maioria dos proprietários tinha taxas entre 7 e 9 por cento. As taxas caíram com a recessão pontocom e a saída da Grande Recessão. Muitos proprietários também refinanciaram ao longo do caminho.
Depois, no início da pandemia, as taxas caíram para mínimos históricos, com muitas famílias a conseguirem pechinchas inferiores a 3%.
Durante a maior parte deste período de queda generalizada das taxas e refinanciamento regular, a maioria dos proprietários de casas tinha taxas que não eram diferentes – dentro de um ponto percentual ou mais – daquelas que poderiam obter com um novo empréstimo. Se você tiver uma taxa de hipoteca superior à do mercado, a mudança ou o refinanciamento será relativamente fácil. Se você possui um de menor valor, a diferença raramente é grande o suficiente para impedi-lo de trocar de casa.
Mas isso mudou significativamente nos últimos dois anos, à medida que o banco central lutava contra a inflação e aumentava as taxas de juro em todos os tipos de empréstimos.
Pode parecer estranho dizer que existe um problema agora que muitas pessoas conseguiram grandes negócios imobiliários durante a pandemia. O problema surge do facto de as suas taxas epidémicas serem tão baixas e tão rápidas. Aparentemente da noite para o dia, a maioria dos proprietários americanos com hipotecas encontraram-se agora numa situação em que vender a sua casa seria financeiramente tolo.
“Você pode pensar na sua taxa de fidelização como um ativo que você possui”, disse Julia Fonseca, professora da Universidade de Illinois em Urbana-Champaign.
Durante este período, a propriedade nunca valorizou tanto como agora.
O Professor Fonseca estima que as taxas de fidelização valem cerca de 50.000 dólares para o titular médio de uma hipoteca. Se as pessoas mudarem os pagamentos existentes das suas hipotecas actuais para pagamentos mais elevados às taxas actuais, isso representará aproximadamente um montante adicional.
Dito de outra forma, os investigadores da FHFA estimam que a diferença poderá valer cerca de 511 dólares por mês para o titular médio de uma hipoteca até ao final de 2023. Isso é suficiente para influenciar as decisões que as famílias tomam e enviar ondas de choque pelo mercado imobiliário.
“Estas são as verdadeiras famílias que não têm condições de melhorar as suas habitações”, disse Joanna Kost, economista da FHFA que trabalhou na investigação.
Os efeitos cascata já são evidentes em outras pesquisas. Os economistas Jack Libersohn e Jesse Rothstein descobriram que Taxa de movimento diminuída Para proprietários de casas com hipoteca em 2022 e 2023, na ausência de quedas comparáveis na mobilidade da casa própria Sem Hipotecas ou aluguéis.
O professor Fonseca e Lu Liu, da Universidade da Pensilvânia, descobriram que os proprietários têm maior probabilidade de ficar presos. Menos probabilidade de se mover para regiões adjacentes com elevado crescimento salarial. Como as distorções no mercado imobiliário podem criar problemas no mercado de trabalho, impedindo, em última análise, as empresas de contratar os trabalhadores certos ou impedindo que os salários subam ainda mais.
Tudo isto decorre não dos elevados níveis de taxas atuais, mas de uma sequência específica de eventos que nos trouxe até aqui.
“Nos últimos quatro anos não tivemos nada”, disse o professor Rothstein.
Alguns destes efeitos podem parecer semelhantes ao que aconteceu após a crise imobiliária de 2008, quando um problema diferente – as hipotecas subaquáticas – prendeu muitas pessoas em casas que queriam deixar para trás. Mas o desafio de hoje pode ser mais duradouro. Isso ocorre porque as taxas de hipotecas de 30 anos ficam fixadas por 30 anos, e taxas abaixo de 3% provavelmente não serão vistas novamente tão cedo.
O Presidente Biden observou como isto será perturbador para muitos. No seu discurso sobre o estado da União no mês passado, ele falou directamente aos que estavam preocupados com as taxas de juro. “Se a inflação continuar caindo, as taxas de hipotecas cairão”, disse ele.
Mas enquanto muitos americanos esperam, ele propôs créditos fiscais temporários no valor de 10 mil dólares para novos compradores e proprietários que lhes vendam. Para compradores de primeira viagem, fazer uma conta hipotecária psicologicamente carregada em casa, A Casa Branca aponta Para uma casa de preço médio, isso equivale a um corte nas taxas de mais de 1,5 pontos percentuais ao longo de dois anos.
No entanto, para os proprietários que ainda não desejam vender, esse valor é inferior aos US$ 50.000 que as taxas de fidelização valem efetivamente para um titular de hipoteca típico.
